意大利移民

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据日本房地产调查公司东京KANTEI（东京品川区）公开的资料，2020年显示新建住宅均价是居民平均年收入几倍的“房价收入比”方面，日本全国平均为8.41倍。从各都道府县来看，房价收入比最高的是东京都的13.4倍，当地居民平均年收入为596万日元（约合人民币32.8万元），而住宅价格高达7989万日元（439.1万元）。房价收入比创下过去15年最高水平。

一般在日本购房利用住房贷款时“房价收入比在5倍以内是一个标准”。背景之一被认为是1992年宫泽喜一内阁提出的“生活大国五年计划”。该计划提出了用5倍的年收入就可以购买日本大都市圈住宅的目标。但是，日本居民平均年收入20年基本没有上浮，而住宅均价最近10年上涨了2000万日元以上。

尤其是东京都心部分超过1亿日元的“过亿住宅”增加，有限的富裕阶层一直拉动着需求。据日本不动产经济研究所的数据，最近中心部东京23区的住宅均价为8327万日元（约合人民币457.5万元）。与日本国内整体的平均年收入简单比较的话，东京23区的住宅价格达到年收入的19倍。可以说已达到普通消费者买不起的水平。

即便如此，新建住宅的需求依然旺盛。预计2022年东京都内的住宅上市套数将增加4％。东京KANTEI的主任研究员高桥雅之表示“即使房价收入比达到13倍，由两个人分担的话，负担就会减小”。他认为，双职工家庭纷纷购买住宅，人均负担在降低。

日本野村不动产的专务执行董事中村治彦表示“购买本公司首都圈住宅的人7成是双职工家庭”。据介绍，大多是家庭年收入在1200万～1300万日元（约合人民币66~72万元）的人购买价值7000万～8000万日元左右的住宅。

野村不动产作为购买价值8300万日元新建住宅的典型案例，举了年收入800万日元的丈夫和年收入500万日元的妻子贷款35年共同购买住宅的例子。如果根据年收入来分担住宅价格，每个人的房价收入比只有6倍左右。虽然高于5倍，但在如今的低利息之下，很容易借到住房贷款。如果是双职工家庭，可以说尚能跟得上住宅价格上涨的速度。

另一方面，据东京KANTEI的数据，东京二手房价格（按使用面积70平方米换算）截至2021年11月为5971万日元（约合人民币328.6万元），同比上涨12.1％。从都心6区来看，同比上涨9.3％，达到9363万日元（约合人民币515.3万元）。二手房价格上涨缓解了新建住宅未来资产价值缩水的担忧，降低了心理门槛。

东京KANTEI的高桥表示“（最近）也有老年人家庭在稍靠郊区的同区域内从独栋住宅换到车站附近的普通住宅的情况”。在东京都多摩市的多摩河边有一处在推进建设的住宅“Brillia Tower 圣迹樱丘 BLOOMING RESIDENCE ”。这是由开发商东京建物等开发、距离最近车站徒步只需4分钟的便利性很高的楼盘。从签约者的年龄层来看，约3成在60岁以上。2成以上本来就住在当地的多摩市。也有住在附近的老年夫妇因为“自己管理独栋住宅很辛苦”等而决定置换。

据日本大和综研介绍，日本的存款及有价证券等金融资产的6成掌握在60岁以上群体的手中，预计大约10年后仍会保持这种趋势。卖掉曾长年居住的独栋住宅、选择普通公寓作为“居住至终老”的老年人的储蓄也跟双职工家庭等，在日本的购房群体中拥有一定的存在感。

两者的共同点是“置换”。一般是根据养育孩子等生活阶段，灵活置换住房。一位购买了东京都内住宅的30多岁男性表示“将来也有可能出手，不过感觉作为资产有吸引力，因此决定买下来”。对Power Couple（高收入夫妇）而言，资产价值高的住宅有可能增加换房的本金。对Power Senior（高收入老年人）而言，如果想要追求良好的居住环境，即便高价的住宅也会出手购买。这样的格局正在形成。

走向长期化的新冠疫情抓住了人们追求更好的居住环境的动向，让二手房也出现在了过去由租赁住宅换到新房再换到独栋住宅的日本人的“住宅游戏”中。由新冠疫情推高的日本的住宅行情将持续到何时，值得关注。

日本经济新闻（中文版：日经中文网）森匠太郎

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